В прошлом году мысль «А не купить ли нам недвижимость» переросла в стойкое убеждение. Помогли несколько обстоятельств:

• есть деньги в копилке, а инвестировать не умеем;
• аренда становится дороже с каждым годом;
• получить гражданство без своей квартиры или дома почти невозможно.

Но самое главное — у нас никогда не было места, которое мы могли бы назвать своим домом.

До этого, что на Кипре, что в России, мы арендовали свой уголок, и у такого подхода был серьёзный недостаток — не хочется тратить силы и деньги на улучшение всего, от мебели до бытовой техники.

Холодильник стал маловат? Поживём пока с таким, вроде работает. Диван, доставшийся от предыдущего владельца, безнадёжно убился? Купим чехлы из категории «попроще и повеселее». Хочется классную стиралку и посудомойку? А как их вывозить, если контракт не продлят? С матрасом, светильниками, роутерами и «умным домом» — та же история.

Подсчитав финансы и прикинув перспективы, мы поняли, что у нас есть два пути:

• потратить всё, купить нормальную квартиру или убитый в хлам дом;
• потратить всё, взять ипотеку и купить нормальный дом.

Первый путь, не сговариваясь, исключили как практичный, но бессмысленный, потому что:

• если квартира — то соседи в пределах видимости и слышимости, нет личного бассейна, нет возможности влиять на состояние дома;
• если дом — то всё, что можно купить в пределах нашего бюджета, было тесным, полуразрушенным, заросшим плесенью, далеко от цивилизации и без бассейна (либо всё вместе);
• если тратить деньги на что-то своё, то пусть это будет то, что мы действительно хотим, без каких-либо компромиссов.

Остался второй путь, и мы решили пойти по нему.

Какой дом мы искали

Если уж влезать в авантюру и тратить все свободные деньги, то стоит это делать без каких-либо компромиссов. Ещё до того, как мы начали искать дом, мы понимали, каким он должен быть, где он должен стоять и чего в нём ни в коем случае быть не должно.

В Пафосе или недалеко от него

Пафос безопаснее Лимассола, спокойнее Айя-Напы, уютнее Ларнаки, комфортнее Полиса и ближе к морю, чем Никосия. Именно поэтому мы живём здесь с конца 2015 года и именно поэтому нам нравится в нём практически всё: тишина, безопасность, малолюдность, наличие необходимой инфраструктуры и транспортная доступность.

Чего уж там, мы любим Кипр и любим Пафос, и никаких вариантов из других регионов мы даже не рассматривали, хотя где-нибудь в Полисе недвижимость при прочих равных значительно дешевле, а в Ларнаке полно новостроек за приемлемые деньги.

Много земли в собственности

Помимо дома, нам была нужна земля под ним, и желательно — побольше. Своя земля даёт возможность с минимумом бюрократии или вообще без неё что-нибудь посадить, закопать, снести или построить. Если своей земли достаточно много, то часть её можно использовать как полосу отчуждения от соседей, которых мы не желаем ни видеть, ни слышать.

Найти такой вариант — чертовски сложно, изрядная часть рынка новостроек — это дома, которые ютятся на куске земли площадью в лучшем случае 300 квадратных метров и с которых видно либо соседей, либо забор, либо (если повезёт) кусок моря где-то вдалеке.

Такие варианты стоят от полумиллиона евро до бесконечности, и кому-то они даже по душе, но уж точно не нам:

Построен и сдан 5—15 лет назад

До недавнего времени гражданство на Кипре можно было вульгарно купить. Всё, что для этого было нужно — потратить много денег и купить недвижимость подороже. Спрос рождает предложение, поэтому на острове полно некачественных и дорогих домов из этой категории.

Такие дома создавались с расчётом на то, что покупатели никогда не будут в них жить. Лучшее, на что они могли сгодиться — сдача в краткосрочную аренду, ну а как правило они просто пустовали и медленно рассыпались. Массовая эмиграция из России и Украины оживила спрос и разогрела рынок, но дома от этого лучше не стали.

Стены толщиной в бумажный лист, один автомат в щитке на весь этаж, вода в проводке после каждого дождя, отваливающаяся пластами штукатурка, отсутствие прямых углов — это бинго, которое легко собрать, покупая дом из этой категории.

С новостройками всё не сильно лучше. Первое время мы пытались найти современный дом в стиле «красивый бетонный куб с панорамным остеклением», но реальность заставила нас отказаться от этой идеи. Такие дома либо дьявольски дороги, либо построены не пойми как, либо ещё даже не построены (и достроят ли их — загадка).

Однажды мы наткнулись на симпатичную виллу, которая выглядела довольно перспективно (правда, на рендере, но срок сдачи был «уже вот-вот, совсем скоро»):

Нашли время приехать и посмотреть на стройку, но стройки как таковой не увидели. Зато увидели пару котлованов, заросших травой, брошенную ржавую бетономешалку и одну недостроенную бетонную коробку (судя по виду, её бросили строить года три назад). Было не очень похоже на то, что все дома сдадут через несколько месяцев.

Недолгий поиск в Гугле помог найти клиента застройщика, чей отзыв заставил задуматься о перспективах:

Worst developers in Cyprus. Please stay away! The owner is taking money from customers but not paying contractors with a lot of debts. They have a very bad name in the market and everyone knows them for not being professional. They are not able to deliver building permits or title deeds as promised. If you are having similar problems with them, please contact me to join a law suit.

Ещё больше смутили фотографии в этом же отзыве:

Ну и личное общение стало последним намёком на то, что у этого застройщика лучше ничего не покупать:

I know that [CENSORED] is in Romania for some time already and is not able to get any permits to continue construction. For our case he promised so much and delivered only rubbish. In the end after 2 years on lies we terminated the contract and finalize ourself. He is not a professional developer and not trustworthy at all, neither his employees or subcontractors are. We paid about 22k Euro to fix the main problem with the roof, but I see that I will need to pay at least 25k more to fix the visual damages. Stay away as much as you can from this Bastard.

Это можно было бы считать несчастливым совпадением, но после того, как мы несколько лет наслаждались граффити «Aristo кидалы» на въезде в одну деревеньку (это уже про другого, но очень крупного застройщика) и после того, как мы посмотрели десяток домов, построенных местной «большой тройкой» (Aristo, Leptos, Paphilia), мы поняли, что на такое не готовы.

Мы любим авантюры, но играть в лотерею «купи новый дом за бешеные деньги прямо сейчас, впишись в ипотеку и вложись через год в капремонт» нам не хотелось. Поэтому решили, что к чёрту новостройки и нафиг красивые, но убогие дома — нам нужен хорошо построенный дом в непопулярной локации, в которой никто никогда не строил недвижимость для программы «золотых паспортов».

Классный вид

«Классный вид» — это вид на что-то приятное и радующее глаза, хоть на горы, хоть на море, хоть на поле для гольфа, лишь бы он был незастраиваемым. Найти такой вид сложно, потому что на Кипре распространена элегантная схема по отъёму денег:

• строятся виллы с видом на море или горы;
• виллы благополучно продаются;
• строятся новые виллы, загораживающие вид ранее построенным;
• виллы снова прекрасно продаются;
• шаги повторяются, пока есть деньги, земля и покупатели.

Наши приятели как раз на этом и обожглись: купили дом с «незастраиваемым» видом, въехали в него, и ещё до того, как успели получить title deed, обнаружили свежую стройку аккурат между своим домом и видом на море. Типичная история.

Единственный способ не попасть в такой блудняк — купить дом там, где физически невозможно что-то подобное. А это либо условная «первая линия», либо на возвышенности и подальше от людей.

Подальше от людей (но не слишком)

Мы оба вот уже лет десять работаем удалённо. Это значит, что мы находимся дома примерно восемьдесят процентов времени, и нам хотелось бы проводить это время в относительном комфорте. А комфорт для нас, помимо очевидных вещей типа хорошего ноутбука и удобного кресла, это ещё и звуковой фон. Поэтому хорошо бы, чтобы этот звуковой фон был тишиной, чтобы не отвлекать нас от работы и не мешать сосредотачиваться.

Несколько лет мы прожили в классном доме, у которого было много достоинств и немного недостатков. Их можно долго перечислять, но самый суровый из них — соседи.

Виллы вокруг нас сдавались в краткросрочную аренду на выходные, каникулы, дни рождения и свадьбы. Из-за этого с начала весны по позднюю осень тихое местечко превращалось в ад.

Пьянки и гулянки — это весело, но не в том случае, когда вы там не участвуете. Орущие люди, веселящиеся люди, бухающие люди, ржущие люди, блюющие люди, в общем, задорно что-то громко делающие люди довольно быстро заставили нас окончательно разочароваться в человечестве. В ковидные времена было относительное затишье, но потом все как с цепи сорвались — чуть ли не каждые выходные в пределах слышимости была шумная вечеринка.

Однажды дом напротив сдали на долгий срок, но стало только хуже. Постоянно брешущие в случайное время невоспитанные собаки доводили нас до белого каления, а хозяйка, истерично на них орущая, не улучшила ситуацию. Истошный крик «Афинааааааа!!!» (так зовут одну из собак, как мы быстро догадались), до сих вызывает у нас вьетнамские флэшбэки. Ну а собаке было всё равно, она продолжала брехать, выть, лаять, визжать и гонять десяток котов, которых мы кормили. Добавьте к этому парочку отелей по соседству, где частенько проходили разнообразные свадьбы с живой музыкой до пяти утра — и вы поймёте, почему нам хотелось жить подальше от людей.

В конечном счёте, если вокруг тебя нет соседей — это гарантия тишины и спокойствия, а если вдруг захотелось социализации — то всегда можно или пригласить гостей, или напроситься в гости, или поехать туда, где много людей. Появляется возможность выбора, которого не было бы, если бы дом был в типичном комплексе вилл, в котором на 1000 квадратных метров приходятся 2—5 домов.

Впрочем, забираться в горные ебеня тоже не хотелось — возможность за полчаса добраться до города нам бы тоже не помешала. Поэтому хорошо бы найти дом одновременно далеко от людей и недалеко от цивилизации.

С нормальными документами

Местный аналог свидетельства о праве собственности — титул (он же title deed). На Кипре он важен, но не обязателен.

Дом без титула — самострой, законно в нём жить не получится, зато на строительные нормы можно болт положить, ну а риски принудительного сноса, если нечто похожее на дом стоит на частной земле, приближаются к нулю.

Нас этот вариант не устраивал, потому что, во-первых, нафига вязываться в такую авантюру, и во-вторых, даже если бы захотели странного, банк под такое обеспечение своих денег не отсыпет. Вывод — дом и земля должны быть с титулом.

Опция «титула нет, но он скоро будет, только купите» рассматривать тоже не стоит. Мы нашли неплохой дом в отличном месте, который выглядел очень прилично и который буквально манил нас, но я догадался задать риэлтору вопрос «А что там с титулом» и получил честный ответ:

Its a lovely house but it’s worth me pointing out despite it being in the listing that this property does not have a separate title deed., the developer applied for a certificate of compilations over a year ago it still does not have a title deed and I’m unable to give any further updates as to when this may happen.

Короткий разговор по телефону добавил деталей: это уже третий собственник, который пытается получить титул, у него это не выходит и он, отчаявшись, продаёт дом следующему неудачнику. Так себе история, по возможности избегайте такого.

Ну и ещё хорошо бы, чтобы помимо титула у продавца был весь комплект прочих документов — поэтажные планы, разрешения на строительство, план участка, кадастровая выписка и план коммуникаций. Всё это, конечно, подразумевается, раз уж есть титул, но когда эти документы понадобятся — их придётся восстанавливать, а это время и деньги.

Со своим бассейном

Бассейн на Кипре незаменим. Когда на улице жарко, в него можно плюхнуться, охладив душу и тело. Когда приехали гости, у бассейна можно тусить и пить винишко. Когда вернулся с пробежки, можно в него упасть и поорать от наслаждения.

В общем и целом, с бассейном лучше, чем без него, а ещё лучше — когда бассейн свой и никто не мешает им наслаждаться. Так что дом без бассейна — деньги на ветер. Ну и вообще, как, по слухам, говорил Фрэнк Ллойд Райт, «бассейн необходим со всех точек зрения».

Много места и комнат

Десять лет жизни в однокомнатной квартире в Москве как бы намекают, что простор лишним не бывает. Приятно, когда в спальню влезет здоровая кровать. Хорошо, когда есть домашний офис — удобные кресла и столы требуют простора. Круто, когда есть комната для гостей, чтобы они могли остаться на ночь. Удобно, когда в огромные шкафы не просто влезают все вещи, а ещё и остаются пустые полки на будущее. Ну а несколько ванных поднимают комфорт до небес.

Нам важно, чтобы на первом этаже, помимо кухни и гостиной, была хотя бы ещё одна комната — для домашнего офиса. И ещё важно, чтобы кухня не была изолирована от гостиной — нам так удобнее, приятнее и привычнее.

Абсолютно пустой

Сначала хотели найти дом мечты — с кухней, спальней, гостиной и ванными, которые нам нравятся. Воображение услужливо подсовывало короткий фильм о том, как мы просто берём и переезжаем в дом, в котором ничего не нужно делать. Ну, может, телевизор новый купить или матрас, да и всё.

Увы, так не получилось. Обставленные дома значительно дороже либо завалены барахлом. Но и в том, и в другом случае пришлось бы что-то менять. Так какой тогда смысл тратить деньги на то, что всё равно поменяешь? Так что по этому вопросу определились достаточно быстро и абсолютно однозначно: дом должен быть абсолютно пустым.

Без свистелок и перделок

На рынке новостроек и вторички полно домов, построенных любителями вычурного шика а-ля русс тридцатилетней давности. Колонны, золото, лепнина, винтовая лестница, бежевые тона, обои в крупных цветах, вот это вот всё. В качестве бесплатного приложения к таким объектам недвижимости обычно идёт трёхметровый забор из колючей проволоки, фонтан, газон и опционально российский флаг.

Если вы думаете, что я шучу или преувеличиваю, то вы не видели того, что видели мы — парочка таких домов построена недалеко от Sea Caves в Пафосе, и на одном из них уже давно висит табличка For Sale. Как вы уже поняли, эти дома — совершенно не в нашем стиле, и даже подходящие по цене варианты из этой категории мы не рассматривали.

Как мы искали дом

Определившись с требованиями, мы ломанулись искать подходящие варианты. В ход пошло всё — личные контакты, сайты риэлторских агентств, местные маркетплейсы и даже богомерзкий Фейсбук.

Ожидание: сейчас посмотрим пару вариантов, выберем лучший и пойдём в банк. Реальность: подержи моё пиво!

Нам понадобилось полгода, чтобы:

• ввязаться в переписки с десятком риэлторов;
• пролистать пару тысяч объявлений;
• рассмотреть в деталях — пару сотен;
• обсудить самые интересные;
• посмотреть лично десяток домов.

Риэлторы: агентства, сайты и общение

Рабочий процесс выстроился сам собой довольно быстро:

• раз в несколько дней ходим по сайтам риэлторских агентств;
• находим несколько вариантов;
• обсуждаем каждый из них несколько раз;
• повторяем до тех пор, пока не останется хотя бы два-три;
• пишем в агентство и пытаемся устроить просмотр.

Реальность быстро привела нас в чувство:

• хороших сайтов с фотографиями и описанием почти нет;
• один и тот же дом за разную цену может быть на нескольких сайтах;
• 50 % риэлторов не перезванивают и не отвечают;
• 40 % риэлторов присылают что-то абсолютно бесполезное;
• 10 % риэлторов рады помочь, но у них ничего нет;
• риэлторы теряют интерес, если не смогли помочь за пару недель.

Мы стали чемпионами по переводу с риэлторского языка на человеческий:

Неповторимый оригинал	Жалкое подобие
Уединённое место	Ебеня, даже для нас
Развитая инфраструктура	Шумно и грязно
Держите скидку (сразу)	Да ну нафиг
Дом продаётся уже три года	Случилось нечто ужасное
Небольшие проблемы с титулом	Даже не думай
Дом с жильцами, покупайте, съедут	Дом со сквоттерами
Приезжайте, как раз всё подкрасили	Скрывают недостатки
Сделаем скидку на обслуживание сада	Больше нечем заманить

Один раз мы были близки к победе, но до финала не дошли. На сайте одного агентства нашли симпатичный дом. Состояние у него было, конечно, аховым, но сам дом был неплохим, всем требованиям вполне соответствовал и главное — можно было его выкупить дешевле, чем указано на сайте.

Фишка в том, что дом принадлежал банку, который отобрал его у неплательщика по ипотеке. Раз в несколько недель банк проводит аукцион и пытается продать всё, что у него есть, с молотка. Мы решили, что никто не мешает сделать ставку, победить, ввалить в дом много денег и въехать.

К сожалению, через неделю риэлтор написала нам, что банку ставка не понравилась, а неофициально она добавила, что у банка есть пожелание по цене, ниже которой они не готовы соглашаться на предложение. Пожелание было довольно идиотским — за цену, которую хотел банк, можно купить кое-что получше аккурат в том же месте. Ну раз нет — значит нет, проехали и забыли.

Через пару месяцев мы познакомились с другим риэлтором, у которой был контакт в банке, с которым можно было поговорить и прийти к компромиссу. Предложение выглядело интересно и мы уже хотели начинать переговоры, но внезапно мы сели в лужу.

Оказывается, подав заявку на аукционный лот через одного риэлтора, ты не можешь подать заявку в следующий раз на тот же лот уже через другого, до тех пор, пока первый риэлтор это не согласует. В общем, это разумная антикоррупционная мера, которая помогает избежать множества неприятных ситуаций, но в нашем случае механизм сработал криво.

Причина — отбитость первого риэлтора. Отпускать нас она не захотела, причём чисто из вредности — мы были готовы в качестве компенсации заплатить всю комиссию, которая она получила бы, если бы мы работали через неё. Но нет, она упёрлась рогом и тупо сбрасывала звонки. Обидно.

В конце концов, осмотрев несколько домов и наобщавшись с разными странными людьми, мы сосредоточились на двух риэлторах, с которыми поддерживали регулярное общение и которые регулярно нам что-то присылали. Примерно один из пяти домов стоил того, чтобы его осмотреть или хотя бы уточнить у риэлтора детали, но ничего интересного нам не попадалось.

Под конец всей авантюры нашли два симпатичных дома, по одному от каждого риэлтора, но первый выкупили у нас под носом прямо за день до визита в банк, а второй освободился уже тогда, когда мы подписали документы на ипотеку.

Дома снаружи и внутри

Всё это не мешало нам записываться на просмотры, во всех деталях разглядывать дома внутри и снаружи и становиться всё более «насмотренными». За четыре месяца мы настолько преисполнились, что выработали циничный алгоритм осмотра дома, занимающий меньше часа.

Всё просто. Приезжаем и начинаем носиться по дому и участку, заглядывая во все двери, люки и щитки, включая и выключая воду и свет, разглядывая трещины, дырки и потёки на всех поверхностях, заглядывая за мебель и проверяя, что из этого исправить можно, а что — нет (или это будет слишком дорого).

Трещины и сколы краски, поверхностная плесень, плохие кондиционеры, убитая бытовая техника, древняя мебель и ужасная сантехника — это проблемы, которые несложно устранить. А вот текущие трубы, искрящая проводка, многослойные лохмотья плесени, дырявая крыша и сквозные трещины в стенах — это уже повод задуматься о том, нужен ли такой дом.

Большинство домов снаружи выглядит лучше, чем внутри. Если снаружи дом выглядит хорошо, то обычно внутри всё так себе; если же снаружи дом так себе, то внутри — лютый кошмар. Несколько домов, которые мы посмотрели реально и виртуально, имели примерно такой экстерьер:

С интерьером всё сложнее. Комнаты дома, простоявшего без жильцов несколько лет, довольно быстро теряют лоск, приобретая заброшенный, потёртый и скучный вид. Трещины на краске, сомнительные пятна в случайных местах, потёки, потёртости — всё ожидаемо, но неприваычно. Если в доме кто-то жил или живёт, то добавьте древнюю мебель, дырки в стенах и непонятную рухлядь по углам.

В основном нам попадались неплохие варианты:

Но иногда можно было увидеть то, что хочется забыть — например, использование бетонной чаши бассейна вместо кладовой (хорошо хоть без воды) или новый вид, зарождающийся в забытой рисоварке (надеюсь, что мне это показалось).

У нас осталось немного фотографий, которые показывают, как выглядят неплохие дома, доведённые до крайне неприличного состояния и стоящие при этом, как крыло от Боинга:

Но последствия протечек и толстый-толстый слой чёрной плесени — однозначный индикатор того, что дом в таком состоянии брать не стоит. Хуже только свежеперекрашенный дом (если прямо перед просмотром стены щедро залили краской, из-под которой иногда что-то подозрительно просвечивает — дело плохо).

Как мы нашли дом

Первое упоминание о нашем будущем доме было третьего сентября. Третьего сентября, Карл!

Как раз тогда мы были в гостях, на дне рождения, спокойно отдыхали от тяжёлой недели, и вдруг Таня присылает мне ссылку на местный маркетплейс. А там — дом:

Из объявления было понятно чуть менее, чем ничего:

• описание — подробное, но без деталей: вот дом, там три спальни, бассейн и тёплые полы, стоит на холме, прекрасные виды, просторные веранды;
• фотографии — датированы аж две тысячи девятым годом, а их качество относилось к категории «снимали на тапок», причём ничего внятного на них не изображено;
• место — нечто непонятное, ясно только то, что это где-то в Пафосе, относительно недалеко от обоих шоссе и аэропорта;
• объявление — свежайшее, опубликовано за несколько часов до того, как мы его увидели, в истории у продавца никаких лотов не было;
• застройщик — абсолютно незнакомый, без внятных отзывов в Интернете, зато с сайтом, который, кажется, ещё Фронтпейдж повидал.

Всё это выглядело ровно настолько странно, чтобы нас заинтересовать. Опять же, с маркетплейсом нас связывают тёплые чувства: первую квартиру, которую мы нашли за бесценок и в которой не без удовольствия прожили несколько лет, мы нашли именно там. Причём фотографии были ещё хуже, а описания не было вообще.

Никаких иллюзий ни у меня, ни у Тани не было, но раз уж есть возможность посмотреть необычный дом — то почему бы ей не воспользоваться? Один звонок — и мы договорились о просмотре. Получилось очень удачно, деревню, в которой построен дом, мы проезжали по пути со дня рождения, так что в худшем случае мы потеряли бы час времени.

Через два дня (да, день рождения был долгий и классный) приехали на осмотр. Пока ждали продавца (продавец оказалась милой гречанкой по имени Вера, и заодно архитектором этого проекта), погуляли по участку, ну а потом вместе с ней уже прошлись и по дому:

Первое впечатление оказалось противоречивым:

• участок здоровый, но запущенный;
• есть бассейн, но убитый;
• вокруг никого, но рядом дорога;
• много окон, но они ужасные;
• есть мебель на кухне, но она отвратительная;
• кондиционеров нет, но есть разводка под них.

Кое-что, всё-таки, порадовало:

• внутри дом ни разу не перекрашивали, и если за годы внутри не наросло пары тонн плесени, то это уже достижение;
• активного ремонта требовала всего одна комната, во всех остальных можно жить хоть сейчас;
• стены дома оказались раза в полтора толще, чем везде, где мы жили до этого, а это хорошо для теплоизоляции;
• в какую сторону ни посмотри — открывается изумительный незастраиваемый в ближайшие лет двести вид;
• только один сосед, валлийский пенсионер, который никогда не будет сдавать дом громким туристам;
• в радиусе десяти километров нет отелей, в радиусе трёх километров кроме нас и соседа нет вообще никого;
• до центра Лимассола можно добраться за сорок минут, до центра Пафоса — за двадцать;
• в пяти минутах езды — небольшой гипермаркет со всем необходимым;
• продавец, застройщик и архитектор дома — одно и то же лицо;
• «тёплый пол» — редкость на Кипре.

Наверное, целый час мы рассматривали дом чуть ли не с микроскопом, задавали продавцу десятки вопросов разной степени вменяемости, на которые она с готовностью отвечала. Особенно нас интересовало, почему дом выставили на продажу именно сейчас?

Ответ оказался ожидаемым. Небольшой застройщик планировал построить здесь комплекс из полутора десятков вилл, но не пережил двух кризисов (банковского и жилищного), а окончательно его добило ужесточение требований к застройщикам по нормам достаточности капитала.

В итоге проект оказался заморожен. Интересных активов у застройщика не оказалось, поэтому продаться крупным конкурентам не получилось.

Своих денег у компании не оказалось, а инвесторам проекты в наших краях менее интересны, чем на первой линии. Сложновато продать дом, который построен буквально in the middle of nowhere. Поэтому всё, что оставалось — попытаться продать уже построенные дома.

Один из них благополучно продали, а вот второй дом глава семьи и по совместительству отец Веры продавать не хотел по личным причинам. Если я правильно помню, он его хотел оставить Вере и её братьям, но им было интереснее жить поближе к цивилизации и к своим детям (а также внукам и правнукам).

Ситуация изменилась, когда отец умер. Всем захотелось выставить дом на продажу, получить деньги и закрыть этот вопрос навсегда. И так случилось, что через пару часов после публикации объявления Вера получила наш отклик.

Объяснение нас устроило, дом и участок нам понравились, но мы решили взять пару дней на подумать и всё обсудить между собой. На этом мы вежливо попрощались с Верой, поехали домой и, пока ехали, уже за десять минут успели обсудить вообще всё, что пришло в голову и принять решение. Достоинства и недостатки были очевидны, поэтому мы остановились на обочине, позвонили Вере и сказали:

«Всё офигенно! Мы хотим купить ваш дом!».

После короткого разговора пришлось разворачиваться и ехать в соседнюю деревню: Вера и её супруг пригласили нас присоединиться к ним за мезе в таверне (а заодно, очевидно, пройти неофициальную проверку на адекватность и вменяемость). Ничего страшного, но два часа поддерживать small talk на неродном языке с собеседниками, которые нам в дедушки годятся и с которыми у нас из общего пока только то, что они собираются продать нам дом, а мы хотим его купить — так себе опыт.

Но в итоге всё прошло хорошо и мы, заручившись их поддержкой, которая нам потом чертовски пригодилась, поехали домой.

Как мы оформляли ипотеку

Старые добрые времена, о которых ходят легенды, прошли ещё десять лет назад. Тогда недвижимость была дешёвой, кредиты — бесплатными, а комплаенс в банках работал по принципу «на нет и суда нет».

Потом грянула череда жилищных и банковских кризисов, которые сделали кредиты сложными и дорогими, но доступными. А потом началась война, которая сделала обладателей красных паспортов с двуглавой курицей на обложке стрёмными, мутными и токсичными клиентами. Счета открывают со скрипом, а тут аж целая ипотека — банку проще отказать, чем ввязываться в сомнительную историю с неочевидным итогом.

Несмотря на это, у нас было ощущение, что ипотеку нам всё-таки дадут, просто придётся знатно помучаться. Как-то так и получилось, только всё было намного хуже, чем мы думали.

Ожидание:

• первый взнос в 20 % нам не одобрят, но 30 % — вполне;
• все бумажки у нас в порядке, их даже больше, чем нужно;
• налоги платим вовремя и много, бэкграунд — белее некуда;
• банк нас любит и нам поможет;
• дедлайн — аж целых 3 месяца, легко уложимся.

Реальность:

• куча затрат;
• адский комплаенс;
• дохренища бумажек.

Единственное ожидание, которое стало реальностью — процентная ставка. Для неграждан Кипра получить фиксированную ставку (временно или постоянно) уже давно невозможно, поэтому мы даже не рассчитывали на такую роскошь. Но плавающая ставка — это не так плохо, если точно знаешь, как она формируется.

Алгоритм раскрыт в кредитном договоре и в нашем случае он такой:

• берём Main Base Interest Rate, он же Reference Rate, это базовая кредитная ставка (в августе 2023 года — 0,8 %);
• добавляем к нему процентную ставку по вашему кредиту, железобетонно зафиксированную в кредитном договоре (не знаю точно, как это называется, но в документах это Margin и в нашем случае это 2,25 %);
• складываем одно с другим и получаете эффективную ставку, и на момент написания заметки это 3,05 %.

Куча затрат

Первое, что пришлось заплатить — депозит. Он нужен, чтобы продавец снял недвижимость с продажи, распубликовав объявление с сайтов или поставив в них метку under offer. Размер зависит от наглости продавца и обычно не превышает пары тысяч евро, которые всё равно потом идут в зачёт первого взноса. Платили обычным банковским переводом, никаких проблем не было.

Через неделю потратили 300 € за оценку недвижимости. Оценщик банка сделал всё быстро и безболезненно, а оплата его услуг списалась через пару дней после того, как он завершил все необходимые процедуры. Почти всегда оценка банка меньше, чем цена в договоре, а так как банк даёт ипотеку, руководствуясь своей оценкой, то разница доплачивается из своего кармана. Тут нам повезло: договорная цена и оценка банка совпали.

Дальше был первый взнос по ипотеке. Мы надеялись, что банк нам больше 30 % не зарядит, но реальность оказалась намного хуже. В итоге пришлось заплатить ровно половину. Причина этого не только в том, что все клиенты с российским паспортом относятся к категории high risk, но и в том, что дом, находящийся далеко от цивилизации, менее ликвиден и банку будет его сложнее продать, если заёмщики не осилят выплату.

Первый взнос мы платили несколько недель, разбив платёж на три части и борясь с параллельно протекающим комплаенсом.

Первую часть отправили без проблем, вторую — с разрешения начальника отдела комплаенса, а третья удостоилась личного подтверждения начальника отделения. Два из трёх платежей уходили банковскими чеками (которые не cheque, а banker’s draft), а один — обычным переводом.

Дальше обычно оплачивают услуги юриста. Типичный гонорар за сопровождение сделки — 2 % от цены недвижимости, указанной в договоре, причём до половины от гонорара нужно заплатить вперёд. Когда мы поняли, что без юриста нам не обойтись, мы пошли к нашей знакомой, которая сразу согласилась нам помочь, сделала огромную скидку, да ещё и предложила подождать с оплатой её услуг до лучших времён. В итоге, мы заплатили ей, кажется, уже после того, как переехали.

От затрат на юриста уйти не получится — банк требует, чтобы сделку сопровождал дипломированный специалист. Обычно от этого никакого толку, но нам юрист сильно помогла. Она собрала для нас важные документы, проверила во всех бумажках каждую букву и убедилась в том, что в разрешении на строительство, поэтажных планах, топографических планах и прочей бюрократической макулатуре всё в порядке.

Незадолго до закрытия сделки, когда всё уже точно было хорошо, застраховали дом от пожара и купили страховку жизни. У нашего банка своя страховая компания, и, хотя формально можно было отказаться от любезного предложения, по совету нашего страхового агента решили не выпендриваться. Обошлось в пределах нескольких сотен евро в год.

Ещё пришлось заплатить взнос за смену собственника, который зависит от цены недвижимости (3—8 %) и который можно срезать в два раза, если недвижимость регистрируется на семейную пару.

Важный момент: если покупается новостройка, то вместо взноса за смену собственника придётся платить НДС, 5—19 %.

Ну и последняя трата, которая неприятно удивит всех ипотечников — госпошлина за регистрацию ипотечного договора. Размер пошлины — 1 % от стоимости ипотеки. Заплатить придётся одновременно с взносом за смену собственника.

Под занавес — хорошая новость: с 2015 года налог на недвижимость на Кипре отменили, ура-ура!

Адский комплаенс

Незадолго до ипотеки нам прилетел очередной ежегодный KYC/AML запрос от банка, который естественным образом наложился на комплаенс при подаче заявления на ипотеку. Когда мы прошли плановый комплаенс и оказались в середине комплаенса ипотечного, прилетел внеплановый комплаенс, а когда мы почти прошли его — схлопотали расширенный комплаенс по ипотеке.

Хронология событий за 2022—2023 годы примерно такова:

• в начале июля начался очередной комплаенс;
• в середине июля начался комплаенс по ипотеке;
• в конце июля начался расширенный комплаенс;
• до середины августа бесконечные объяснения и уточнения;
• в начале сентября нашли дом и зарезервировали его;
• до конца октября — расширенный ипотечный комплаенс;
• в конце октября — одобрили ипотеку;
• через пару недель — подписали договор купли-продажи;
• с октября по конец ноября платили первый взнос;
• с конца ноября по конец декабря собирали бумажки;
• с конца декабря по середину января переделывали бумажки;
• в середине января всё наконец закончилось.

Потребовалось очень много бумажек, объяснений, визитов в банк, телефонных звоноков и даже одна презентация, чтобы объяснить банку каждый цент, заработанный каждым из нас за последние 8 лет, а также сообщить банку, что мы — надёжные заёмщики, которым нечего скрывать и которые уж точно будут вести себя хорошо.

Не то чтобы каждый день у нас случался нервный срыв. Более того, ни одного нервного срыва на наш счёт записать нельзя, однако уровень тревожности достиг совершенно нереальных масштабов. Под конец, когда приходило уведомление о новом письме из банка, я десятки минут собирался с силами, чтобы его открыть. Ну а чтобы описать, что мы испытывали, когда получали звонок от банка, не хватит объединённого словарного запаса человечества.

Нам очень, очень, очень повезло с банком. Начальник отделения, начальник отдела комплаенса и начальник кредитного отдела делали всё, что можно, чтобы процедура была наименее нервной и наиболее адекватной. Общение было всегда дружелюбным, нам всегда давали полезные советы, нам всегда отвечали прямо и честно, наши письма никогда не терялись, и это не давало нам окончательно свалиться в пучину тревожности.

Каждый раз, когда случалась какая-то фигня, нам шли навстречу — и юрист, и продавец, и банкиры, и друзья:

• комплаенс ещё не разрешил исходящие платежи — но начальник комплаенса под свою ответственность его авторизовал, что дало нам возможность заплатить первый взнос;
• документы собрали за неделю до дедлайна, слоты в регистрационной палате закончились — начальник кредитного отдела выбила слот в последние дни действия оферты;
• первый взнос по ипотеке превысил наши финансовые возможности — друзья выручили нас и помогли с деньгами, а юрист дала рассрочку по платежу «когда оплатите, тогда и оплатите»;
• продавец дала доступ в дом ещё до полной оплаты первого взноса, что позволило нам начать ремонт за месяц до переезда, а въехали мы в него ещё до того, как сделку зарегистрировали;
• срок действия части документов протух 31 декабря, их нужно было переделать буквально за неделю, обычно процедура занимает месяцы — но продавец всё сделала буквально за два дня.

Только благодаря всем им мы добежали до финиша и 18 января 2023 года закрыли сделку. Всё прошло быстро и буднично: час ожидания, пара рукопожатий, две подписанные бумажки — и нам вручили два title deed, подтверждающих, что теперь у нас есть свой собственный дом. Ура!

Дохренища бумажек

Так как мы проходили четыре комплаенса одновременно, то сложно сказать, что банк попросит у вас, а что — не попросит. Но если ориентироваться на наш хардкорный опыт (не думаю, что кто-то соберёт такое же бинго), то, скорее всего, вам понадобится что-то из этого списка:

• паспорта (заграничный, он же международный, и обычный, он же национальный), свидетельство о браке, бумажка о присвоении ARC, все карточки ВНЖ (если «принтер в мигрейшне опять сломался» — то нужна квитанция);
• действующий и все предшествующие договоры аренды местной недвижимости (для арендаторов) или title deed (для собственников), счета за коммунальные услуги (вода, электричество, доступ в Интернет) хотя бы за последние 3 месяца, а лучше — вообще все;
• справки о несудимости из России (подойдёт электронная, из Госуслуг) и Кипра (получать в окружном отделении полиции, выдают за пару дней);
• выписка из российского бюро кредитных историй (подойдёт выписка из НБКИ, её можно получить бесплатно, без регистрации и СМС);
• налоговые декларации (за последние 10 лет, из всех стран, где когда-либо платил налоги), доказательства оплаты налогов, сертификаты налогоплательщика (свидетельство ИНН — от ФНС России, документ о присвоении TIC — от налоговой службы Кипра);
• трудовые договоры, выписка из соцстраха и квитанции о выплате зарплаты (если работник), договоры выполнения работ или оказания услуг (если фрилансер), акции, решения о распределении дивидендов и все корпоративные документы (если получаешь дивиденды от своей компании);
• детальное резюме с автобиографией (когда родился, где учился, где жил, когда переехал, откуда получаешь деньги, чем занимаешься, ссылки на публикации, ссылки на социальные сети), дипломы о высшем образовании, о прохождении курсов повышения квалификации;
• все документы на всё имущество в собственности во всех странах (машины, квартиры, дома, яхты — вообще всё, что есть);
• разрешение Council of Minister (нужно для граждан всех неевропейских стран, выдаётся за пару месяцев, форму можно скачать и заполнить самому, но лучше и быстрее всё сделать через юриста);
• tax clearance (доказательство о том, что у продавца всё хорошо с налогами на недвижимость, его делают юристы продавца или сам продавец, протухает в конце календарного года).

Все документы, кроме тех, которые получают на Кипре, нужно перевести на английский или греческий языки. Для всех документов хватит машинного перевода, в нашем случае с частью документов лучше справился Google Translate, с частью — Deepl.

Мы собрали ещё одно бинго: 31 декабря 2022 года закончился tax clearance, а 20 января 2023 заканчивался срок действия предложения банка об ипотеке. Если бы мы не закрыли сделку до 20 января, то нам пришлось бы начинать весь ипотечный процесс заново. Последствия могли быть неприятными: в лучшем случае нам бы пришлось потратить ещё несколько месяцев (в худшем — до полугода), но в любом случае нам бы выдали ипотеку на новых и менее выгодных условиях (инфляция, бессердечная ты сволочь!).

Но, как я уже писал, нам повезло, поэтому продавец быстренько запилила новый tax clearance, а банк буквально выгрыз свободный слот в регистрационной службе за два дня до окончания действия предложения об ипотеке.

Счастливый полуфинал

Может показаться, что история закончена, но это не так. Впереди был переезд, ремонт, покупка и установка мебели и бытовой техники, превращение буераков в сад, реставрация бассейна, внедрение полуумного дома и множество других квестов, которые нам пришлось пройти. Подробный, детальный и субъективный отчёт об этом — в следующей заметке. Stay tuned!